פסק-דין בתיק ת"א 233-08

הצגת הסוגיות לדיון

1.         התובע היה דייר מוגן בדירה, שהנתבעת 1 (להלן " רשות הפיתוח") היתה הבעלים שלה ושל הבניין בו נמצאה הדירה. הנתבעת מס' 2, מינהל מקרקעי ישראל, והנתבעת 3, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן " עמידר") ניהלו את הנכס בשם רשות הפיתוח.לימים, רכש התובע מעמידר את הבעלות בדירה, לטענתו לאחר שהובטח לו כי הבניין והדירה ישופצו. בשל מצבו הרעוע של הבניין וכיוון שניתן צו מטעם העיריה המכריז שהמבנה הוא מסוכן, ביצעה עמידר שיפוצים במבנה גם לאחר שהתובע רכש ממנה את דירתו. לטענת התובע במהלך השיפוצים, החליקה אשתו בדירה עקב האבק  הרב  - תוצר לוואי של השיפוץ -  ולאחר שבוע בו הייתה מאושפזת בבית החולים, נפטרה. התובע דורש מהנתבעות פיצויים בגין מותה של אשתו. כן טען התובע כי עמידר הבטיחה לו לשפץ את דירתו ואת הבניין ומשלא עמדה בכך, עליה לפצותו.

פסק דיני זה ידון בשלוש סוגיות מרכזיות: אם הובטח לתובע כי הבניין והדירה ישופצו, כלום מילאה עמידר את הבטחתה זו, ואם מותה של המנוחה פרידה חליבוב, שעזבונה הוא התובע  מס' 2 (להלן - " המנוחה"), נגרם עקב התרשלותן של הנתבעות, ולפיכך הן חבות בפיצוי התובעים. בהתאם למסקנות, ייקבע הצורך בדיון בתובענות נגד צדדי ג' וד'.

רקע עובדתי

2.         התובע והמנוחה התגוררו בדירתם בבניין ברחוב החותרים 7 בחיפה, הידוע כחלקה 24 בגוש 10825, מאז שנת 1957 ומכוח הסכם שכירות שנחתם בין התובע  לבין רשות הפיתוח. הבניין נבנה לפני למעלה מ-60 שנים (ככל הנראה הוא "רכוש נטוש"). דירתם של התובעים נמצאת בקומה ראשונה (מעל לקומת קרקע) של הבניין. מצבו של הבניין רעוע, ובמהלך השנים הוציאה עיריית חיפה מספר צווים המכריזים עליו כבניין מסוכן, הוגשו כתבי אישום נגד עמידר והדיירים והתקיימו הליכים פליליים בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה.

3.         ביום 25.12.01 נחתם הסכם בין התובע והמנוחה לבין הנתבעות (להלן " ההסכם"), לפיו רכשו התובע והמנוחה את הדירה מרשות הפיתוח במחיר של 75,000 ש"ח, זאת לאחר הנחה של כ-50,000 ש"ח מהמחיר בו הוערכה הדירה על ידי עמידר. הצדדים חלוקים ביניהם באשר לסיבה למתן ההנחה; אם היא ניתנה בהתאם להנחות באשר למכירת דיור ציבורי למחזיקיו או בשל שיקולים אחרים של המינהל או מי מהנתבעות, ובעיקר בשל מצבה הרעוע.

4.         כשלוש וחצי שנים לאחר שהתובע רכש את דירתו, החל מיולי 2005 ביצע קבלן מטעם עמידר תיקונים ושיפוצים בבניין (להלן " השיפוץ"), במשך כארבעה חודשים, שבעקבותיהם הוסר צו הסכנה ובוטלו כתבי האישום נגד עמידר, התובע ודיירים נוספים.

5.         במהלך ביצוע עבודות השיפוץ, שלח התובע מכתב לנתבעות בו התריע על הסכנה לו ואשתו המנוחה עקב ביצוע עבודות השיפוץ, שגורמות לזיהום וללכלוך, ואינן מאפשרות להם אורח חיים סביר ואף מסכנות אותם עקב מצבם הבריאותי. יצוין כי התובע היה כבן 74 בעת ביצוע השיפוץ, ואילו המנוחה כבת 78 שנים. עמידר לא פעלה לפינוי התובע ואשתו מהדירה.   

6.         ביום 28.8.05 נפלה המנוחה בדירתה, ונגרם לה שבר במפרק הירך. לטענת התובע היא החליקה על האבק הרב שהצטבר בדירה עקב השיפוץ בבניין. המנוחה אושפזה בבית החולים, ובמהלך האשפוז, התדרדר מצבה הבריאותי, שלווה גם בהחמרה בנשימתה, והיא נפטרה ביום 7.9.2005.   

7.         ביום 24.12.06 נמכרה הבעלות בבניין (למעט דירת התובעים) לצד ג', שהיא חברה ליזמות (להלן " דולפין נכסים"). באותה עת היה בבניין דייר מוגן של עמידר, הוא צד ד'  (להלן "יעקב גל"). דולפין נכסים רכשה את הבניין על זכויותיו של יעקב גל, כך שיעקב גל הפך להיות דייר מוגן של דולפין נכסים. דולפין נכסים שלחה הודעת צד ד' ליעקב גל, בטענה כי עליו להשתתף בכל חיוב לשיפוצים, ככל שבית המשפט יורה על חיובה של דולפין נכסים בתשלום בעילה זו. לאחר סיום ההוכחות בתיק זה, הודיעה דולפין נכסים כי הגיעה להסכם עם יעקב גל, וביקשה כי הודעת צד ד' נגדו תדחה ללא צו להוצאות. בקשה זו תיעתר בחלק המסיים של פסק הדין.

8.          המצב בשטח היום הוא, ששתי דירות בקומת הקרקע נאטמו על ידי דולפין נכסים (ככל הנראה עקב העדר שוכרים בשל מצבו הרעוע של הבניין), בקומה הראשונה נמצאת דירתו של התובע ובקומה השניה מתגורר יעקב גל. עוד אציין כי לבניין צמוד בקיר משותף  בניין נוסף, נטוש ושאינו ראוי למגורים, שגם הוא בבעלותה של דולפין נכסים (וראו עדותו של מנהלה של דולפין נכסים בעמ'  לפ' ש'  10 ואילך) וכי כל הריסה של הבניין או שיפוצו חייבת לקחת בחשבון אף את הבניין הנטוש השכן.

טענות התובע

9.         התובע טען כי רכש את הדירה על בסיס ההתחייבויות שניתנו מטעם הנתבעות במסגרת המשא ומתן בין הצדדים לקראת כריתת ההסכם ואו לאחר ההסכם, לפיהן התחייבו הנתבעות לשפץ באופן מקיף ויסודי את הבניין והדירה, וכי אין בהעברת זכויות הבעלות בדירה כדי לפגוע בהתחייבויות אלו. כמו כן הבטיחו הנתבעות גם בבית המשפט לעניינים מקומיים כי הבניין ישופץ. לולא התחייבה עמידר לשיפוץ הבניין, התובע לא היה רוכש דירה בבניין שאינו ראוי למגורים.

10.        בהסכם המכר, חזרו והופיעו תניות הפוטרות את הנתבעות מכל אחריות למצבו של הבניין והדירה. התובע טען לבטלותן של תניות אלו, המגבילות או מסירות אחריות מעל לכתפיהן של הנתבעות, מחמת היותם תנאים מקפחים בחוזה אחיד וכיוון שהוא חתם על ההסכם מבלי לקרוא אותו ומבלי שהיה מיוצג בייצוג משפטי. בנוסף - הוראות אלו נוגדות, לעמדת התובע את הוראות דיני הנזיקין המתייחסות לאחריותו של רשלן ומפר חובות חקוקות וכן את החובה הקוגנטית לתום לב, שחבות הנתבעות כלפי התובע.

11.        עוד טען התובע כי השיפוץ שנערך בבניין בשנת 2005 הוא שיפוץ "קוסמטי" בלבד, שלא שינה את מצבו הרעוע של הבניין, ונועד למנוע את התמוטטות הבניין ותו לא, כל זאת על מנת למוכרו. שיפוץ משמעותי נעשה רק בדירתו של גל, שבעת שנעשו השיפוצים בבניין, כאמור היה עדיין דייר מוגן של עמידר.

12.        התובע הוסיף וטען, כי אשתו נפטרה כתוצאה ממחדלי הנתבעות, שלא טרחו ליידע אותו ואת אשתו המנוחה על השיפוץ המתוכנן, על מנת שיוכלו להתארגן ולמצוא דיור חלופי בתקופת השיפוץ. בשל מצבם הכלכלי הם לא יכלו לממן לעצמם דיור חלופי. כתוצאה מכך, נאלצו התובע ואשתו המנוחה להסתגר, בכל תקופת השיפוצים, בדירתם, בשל פסולת הבניין שנערמה מחוץ לדלתם, בעודם נזקקים לחיבור מתמיד לאביזרים רפואיים עקב האבק שנוצר. עוד טען התובע, כי כל פניותיו לנתבעות בעניין זה לא נענו, ואף פנייתו במכתב מיום 3.8.05 מטעם בא כוחו לנתבעות, בו התריעו על הצורך הדחוף בפינויים מהבניין בטרם יקרה אסון, לא קיבלה מענה אף היא.  

עוד טען התובע כי אשתו המנוחה סבלה, בעת אשפוזה בבית החולים, מזיהום בדרכי הנשימה כתוצאה ממחלה ממנה סבלה, וזיהום זה החמיר בשל הסביבה רוויית האבק בה נאלצה לשהות במשך כמה חודשים. מעשיהם ומחדליהם אלו של הנתבעות גרמו למות המנוחה. 

13.        בכתב תביעתו תבע התובע כי הנתבעות יעמדו בהתחייבותן באשר לתיקון כל המפגעים במבנה, וכי בהתאם לחוות הדעת שבתיק, ניתן לבצע את שיקומו של הבניין רק בהריסתו ובנייתו מחדש. לאחר שייבנה המבנה, יש לתת לתובע דירה בשווי של 150,000$. כמו כן תבע התובע פיצויים עקב מות אשתו ופיצויים בשל עוגמת הנפש שנגרמה לו עקב התנהלותה של הנתבעות כלפיו בסכום של כ-300,000 ש"ח.

טענות הנתבעות